À Bruxelles, tout le monde connaît les valeurs sûres : Uccle, Ixelles, Woluwe-Saint-Pierre. Des communes premium, indéniablement attractives, mais dont les prix (le prix médian d'une maison à Woluwe-Saint-Pierre atteint 746 500 euros) excluent aujourd'hui une large partie des acheteurs. Alors, où va l'argent des acheteurs qui cherchent mieux que la moyenne sans payer le prix fort ?
Les chiffres des notaires belges pour 2025 et le premier trimestre 2026 pointent trois communes avec insistance : Forest, Schaerbeek et Evere. Pas des valeurs de remplacement des marchés en pleine mutation, portés par des dynamiques démographiques, urbaines et économiques solides. Voici pourquoi ces communes méritent toute votre attention en 2026.
Forest : la commune qui a le plus progressé sur cinq ans
Forest affiche une progression de +26 % sur cinq ans, illustrant comment des dynamiques locales peuvent largement dépasser la moyenne régionale bruxelloise. C'est le chiffre le plus frappant du marché bruxellois récent et il n'est pas le fruit du hasard.
Forest bénéficie d'un bon équilibre entre accessibilité, proximité des transports, services variés et vie de quartier cosmopolite, ce qui maintient une demande constante pour l'achat de biens résidentiels. Les secteurs autour des axes principaux et des zones bien desservies affichent des tendances de prix au mètre carré plus affirmées que les zones plus résidentielles.
Ce qui rend Forest particulièrement intéressant sur le plan sociologique, c'est son profil d'acheteurs. Les 36-40 ans, tranche d'âge la plus active pour les maisons à Bruxelles, ciblent Forest pour 33 % de leurs achats. C'est la proportion la plus élevée de toute la région bruxelloise pour cette tranche d'âge. Ces acheteurs — souvent des familles en quête d'espace, de calme et d'un projet de vie à long terme — choisissent Forest pour une raison simple : elle offre encore ce que les communes voisines plus huppées ne peuvent plus proposer à budget raisonnable.
Les communes comme Forest offrent des prix 20 à 30 % inférieurs aux communes prisées, avec un potentiel de plus-value intéressant. Pour un investisseur, c'est exactement la configuration recherchée : un marché sous-évalué par rapport à ses voisins, avec une demande locative croissante et un potentiel de revalorisation encore ouvert.
Prix immobiliers à Forest commune par commune :
Statbel – Prix de l'immobilier par commune
Schaerbeek : la commune des jeunes acheteurs et des investisseurs malins
Schaerbeek est la commune qui monte le plus vite dans les intentions d'achat des moins de 35 ans à Bruxelles. Schaerbeek se détache parmi les jeunes acheteurs de 18 à 30 ans : quand un jeune Bruxellois décide d'acheter ce qui est probablement sa première maison, il opte à 18 % pour Schaerbeek. C'est la commune bruxelloise la plus choisie par cette génération devant Bruxelles-ville et Molenbeek.
Pourquoi cet engouement ? Schaerbeek cumule plusieurs atouts que les acheteurs exigeants mais contraints par leur budget apprécient : une architecture art nouveau et éclectique de grande qualité, une vie de quartier authentique en pleine transformation, une excellente desserte en transports en commun vers le centre et le quartier européen, et des prix encore accessibles comparés aux communes voisines d'Etterbeek ou de Saint-Josse.
Les prix au m² restent solides à Schaerbeek en 2026, dans un marché bruxellois globalement en phase de stabilisation. La commune n'a pas encore subi la gentrification complète qui a fait exploser les prix à Saint-Gilles ou à Ixelles. Elle est encore dans cette fenêtre d'opportunité précieuse : assez désirable pour attirer une demande soutenue, assez accessible pour offrir de la marge.
Pour les investisseurs locatifs, Schaerbeek présente un autre avantage décisif : une population locataire dense, jeune et mobile, à la recherche de logements bien situés à prix raisonnables. Les appartements 1 et 2 chambres bien rénovés se louent rapidement et génèrent des rendements locatifs supérieurs à la moyenne bruxelloise.
Données de vente par commune à Bruxelles :
Notaire.be – Baromètre immobilier Bruxelles
Evere : la commune familiale qui s'installe durablement
Evere est la troisième commune du trio des marchés porteurs et sans doute la moins médiatisée des trois. C'est précisément ce qui en fait une opportunité.
Les 36-40 ans sont très actifs à Evere, représentant 27 % des achats de maisons dans la commune. Ce profil d'acheteur, des familles qui s'installent pour la durée, est exactement celui qui garantit une stabilité locative et une valorisation régulière du patrimoine sur le long terme.
Evere bénéficie d'une position géographique stratégique : à deux pas de l'aéroport de Bruxelles-National, du siège de l'OTAN et du parc des expositions de Brussels Expo, la commune attire une population internationale qui alimente une demande locative spécifique et solvable. Les expatriés et les fonctionnaires internationaux en mission temporaire y cherchent des logements familiaux de qualité, un segment de marché particulièrement résistant aux retournements conjoncturels.
Certains quartiers d'Evere figurent parmi les plus solides du marché bruxellois en termes de prix au m² en 2026, portés par une demande stable et une offre limitée. La commune offre également l'un des cadres de vie les plus verts de la première couronne bruxelloise, avec le parc de Laeken et les espaces verts du plateau d'Evere à proximité immédiate.
Comparer les communes bruxelloises :
Immolytics – Prix immobilier Bruxelles 2026
Ce que ces trois communes ont en commun, et ce que ça vous dit
Forest, Schaerbeek et Evere partagent un profil similaire : ce sont des communes de première couronne bruxelloise, bien desservies, avec une identité de quartier forte et des prix encore en dessous des sommets atteints par les communes premium du sud et de l'est. Derrière la moyenne bruxelloise de 510 000 euros pour une maison en 2025 se cachent de fortes disparités communales, et c'est précisément dans ces disparités que se trouvent les meilleures opportunités.
Ce mouvement vers ces communes n'est pas une mode passagère. Il reflète une réorganisation profonde du marché bruxellois, tirée par deux forces structurelles : la pression des prix dans les communes historiquement prisées d'un côté, et l'amélioration réelle de l'offre urbaine (commerces, mobilité, rénovations) dans ces communes émergentes de l'autre.
Au premier trimestre 2026, l'activité immobilière à Bruxelles a bondi de +5,6 % par rapport aux trois derniers mois de 2025, portée notamment par une hausse de 6,9 % des ventes d'appartements. Ce regain d'activité profite en premier lieu aux communes qui offrent encore de la valeur, Forest, Schaerbeek et Evere en tête.
Et pour les communes du sud de Bruxelles et du Brabant wallon ?
Si Forest, Schaerbeek et Evere sont les révélations du marché nord et ouest de Bruxelles, le sud de la capitale et le Brabant wallon, territoire de prédilection de Corner Immo, obéissent à une logique différente mais tout aussi solide.
Les communes du sud-est, Uccle, Watermael-Boitsfort, Auderghem, maintiennent des prix élevés, portées par une demande internationale stable et une qualité de vie difficile à égaler. Dans le Brabant wallon, la force réside dans la stabilité locative : les familles expatriées s'y installent souvent pour plusieurs années, attirées par les écoles internationales et la proximité avec Bruxelles.
Deux marchés, deux logiques mais dans les deux cas, une expertise locale est indispensable pour identifier les bons biens au bon moment.
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